一
了解当地法律法规
查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：
1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。
物业费是按照产权面积算的。物业费的收费标准是要上报物价部门审批的，物价部门会根据你的小区情况和物业公司提供的服务标准进行核定。物业费是有标准的，用收费标准乘以你家房子的建筑面积就行了。比如标准是1.5元，面积是10。
120平的房子一年物业费多少，2、了解管理费是否包含水电公摊费用。若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。
二
了解项目基本情况
1、通过项目总规图、相关设计图纸等了解本项目基本情况，主要内容包括：项目物业类型、占地面积、总建筑面积、住宅建筑面积（洋房建筑面积、别墅建筑面积）、商业建筑面积、项目绿化面积、人工湖面积、园区出入口数量、楼栋数量、楼宇层数、规划户数及入住人数、各种设施设备的数量及功率等。
2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：
（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；
（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。
三
查询当地收费标准
通过不同渠道了解当地物业管理有关的收费行情，主要如下：
1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；
2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准。
根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。
三
物业费测算内容
管理费测算一般包含的常规内容有：
1、人力综合成本；
2、清洁管理费用；
3、绿化养护费用；
4、设备维护费用；
5、秩序维护费用；
6、日常办公费用；
7、固定资产折旧费用；
8、物业公司保险费用；
9、税费等。
人力综合成本测算
（一）制定人员架构及编制方案
1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。
2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。
（二）制定人员工资及福利标准
清洁管理费用测算
1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。
2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用。
3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准
4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算。
5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。
6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。
绿化养护费用测算
1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。
2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。
3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。
秩序维护费用测算
秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。
日常办公费用测算
设备维护费用测算
1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含水景水泵）、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。
物业费是一个广义的概念，是物业公司向业主征收的各项费用的总和。物业费单价×房屋建筑面积×月数。房屋面积116平米，该小区物业费单价为1.3元，则姚某一年应交纳的物业服务费为1.3元×116平米×12个月=1809.6元。物业。
2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般300-500元/月；电梯年审费用按当地政府质监局规定计算。
3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材。
4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。
固定资产折旧费用测算
2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的当地市场单价计算固定资产总费用。
3、固定资产一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。
保险费用测算
物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算，一般为2-5万元/年。
税金费用测算
1、物业公司税金。
2、物业公司收入来源主要为管理费收入。
3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入项目。
费用测算汇总
物业费计算的方式是所使用物业的面积 * 单位面积费率。物业服务收费办法规定，物业费收取标准区分不同物业的性质和特点分别实府指导价和市场调节价，通常写字楼、商业及工业园区等非住宅类实行市场调节价，即由合同双方协商。
调整管理费测算结果
1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。
2、若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。
END
交房时物业费一般自交房次月起交纳。物业费收取时间根据双方合同中的约定执行，一般实践中物业服务费是以月为单位交纳，交房前由开发商进行缴纳，实际收房后次月开始由购房者进行缴纳。【法律依据】《物业管理条例》第三十四条。
