很多人买房,也就是关注楼市几个月的时间,没有真正全面经历几个楼市周期起伏,所以买房看待问题容易短视和片面。
这段时间济南楼市新房成交快速增长,很多人买房又增添了很多想法,买房贷款49万30年利息多少,比如我经常收到这样的咨询:某某楼盘自住+保值增值怎么样?将来能涨到多少?,
做人和买房一样,最怕贪大求全!
大家都想买一个涨幅最大的房子。
都想体验通过买房实现人生致富之路。
我们买房获取的利润=房子的涨幅✖️房产面积➖综合成本
都想买房之后坐享涨价带来的收益,这个收益很多人的确享受到了。
但很多人买房时机比较尴尬,奔着投资买房赚钱去的,结果被套住,多花了钱;也有很多享受到纸面财富增长的购房者,没有在合适的时机变现,原有的收益没有守住。
文章很长,欢迎读完。
先来看看最近一次,买房能赚钱的最好时代。
回望2016年之前济南楼市一直是省会城市里的一股清流,各个板块价格相差不大,价格也不高,对于新济南人攒几年工资弄个首付,按揭个房子还是相对容易的,工资上涨也较快,还贷压力也小,过过小日子,乐哉乐哉。
2016的史诗级暴涨彻底扭转了济南人民对于房产的认知体系,原来还可以如此赚钱啊。买到涨幅少的捶胸顿足,买的少了懊悔不已。
后知后觉的部分购房者,看着周围的人买房实现了升值,实现了纸面财富暴涨,看着自己的财富缩水,心有不甘,纷纷杀入楼市,结果正好踏在高点上,站岗在2017-2018,从2019年开始忍受房价的阴跌,如钝刀割肉。
这种提问显然已经失去了理智,和2023年的济南楼市现状很相似。
我们买到涨幅最大的房子,99%都是靠运气,别把运气当能力。2016年你凭运气在房子上赚的钱,在2023年之后可能会凭实力亏掉。
在首付预算OK的情况下:
对于刚需,交通便利尤其地铁沿线是购房优先考虑因素。对于改善,学区、精装、物业等附加价值是优先考虑因素。对于投资,板块预期发展、持有周期、收益预期等是重要因素。
你知道吗?
可能情况下房价虽然涨了。
但是考虑到购房综合成本,还是亏本的。
房子卖多少钱就是赚?
我们算一算。
首先建立一个模型:
500W的房子
500W在济南是什么房子?
2.等额本金还款法每月月供额= (贷款本金+还款月数) + (贷款本金-已归还本金累计额) x月利率,那么30万贷款30年的每月月供为(300000+360) + (300000-已归还本 金累计额) x(4.90%/12)。【。
单价30000*170平米,核心区毛坯/精装
或其他类似区域
30000*170平米,当下济南所谓的高端品质盘
持有时间:
交房时间2-2.5年
办证6个月
产证满2年
总持有成本约4年。
当然也有人在收房2年之内高税期卖掉的,这是个例。
购房条件:
每个人的购房条件有很多,我们这篇文章不可能一一阐述清楚,这里按照济南中等购房条件来计算,吹毛求疵的可以绕行,不是3成首付,也不是六成首付,更不是全款,为了更好的表达本文主旨,中等购房条件是这种的:
40%首付
1、等额本息还款法30万房贷30年的每月月供为1592.18元。2、等额本金还款法30万房贷30年的首月月供为2058.33元,随后每月递减。二、公积金贷款 1、等额本息还款法30万房贷30年的每月月供为1305.62元。2、等额本金还款法30。
中等利率 4.9%
等额本息
充足流水
全款的土豪请随意。
如果自住开心就好。
对于购买一个500W住宅的人来说,在济南属于中产群体,绝大多数都是改善群体,多数是二套房。
各种情况太复杂,所以,建模的购房条件选取“中等购房条件”。面积170平方的改善住宅,买房4年后卖出。
这套房子,这4年,对你而言都有多少成本要计算?
1、收房成本
总房款500万,首付40% 就是200万现金,170平米的房子,它的收房成本是:
契税2%就是10W
维修基金120一平共计20400
预交物业费2.36一平 12个月共计 4000
后期交房综合费用共计12.44W。
2、首付资金和收房资金的机会成本:
200万首付,4年的时间大约损失首付理财利息40W;12.44万的收房费用,2年损失的交房费用理财利息约1.244w。
关于理财利率,我们算一个折中的5%的年化收益。首付的200万4年的年利率5%,,最后可得到约40万利息,交房后12.44W费用2年可获得利息1.244W。
首付资金和收房资金的机会成本:40W+1.244W=41.244W
3、月供的资金成本:
商业贷款300W,利率4.9,等额本息30年,月供约15921。
4年持有该房产,你的总还贷金额76.4208W。
所以贷款损失的利息:55.7W,这55.7w是送给了银行的利息。
这4年时间陆陆续续的投入76.4208W用于还贷,虽然不是一次性支付76.4208W,每月还贷的方式,但是综合下来的理财收益最最最最少损失了6.5W。
第二套房30年30万元房贷的月供约为:2545.95元。具体计算:30万元银行贷款,30年期,年利率4.9%,月利率0.4%:月供=(30万*0.4%)÷(1-1÷(1+0.4%)^360)=2545.
你付出的成本,也就是还贷损失了55.7w的利息+6.5W的理财预期,共计62.2W。
繁琐的计算过程结束,看结果。
仅仅是4年的综合成本就达到惊人的109.384W。
这套房子卖多少保本?
这个房子花了多少钱?
若是准备通过招行贷款:具体月供还需要看您的贷款执行利率、期限和还款方式,可通过招行官网或者手机银行贷款月供试算,试算结果仅供参考。手机银行:登录手机银行,点击我的-全部-助手-理财计算器-贷款计算器/按揭贷款计算器(。
我们一起算算:
买入总价500W,4年的资金成本109.384W,这套房子你前前后后付出的资金达到609.348万。装修和出租收益姑且可以看做互相抵消。
结果是:
1、等额本息还款法30万贷款30年的每月月供为1305.62元。2、等额本金还款法30万贷款30年的每月月供为(300000÷360)+(300000-已归还本金累计额)×(3.25%/
609.384万的总价,170平,折合每平米3.58万+。
这意味着什么?
3万单价买入的170平左右的房子,4年后需要以3.58W单价卖出才算保本!
500W总价房子,要想4年后浮盈100W,单价需要从3W涨到4.18W,才能如你所愿。可以试想一下,未来4年,济南房价的涨幅或者这个楼盘的涨幅能达到从3w到4.18W的飞跃嘛?
每个人心中都有自己的答案!
四年后,是不是隔壁的新房卖3.6W,你买的房子就自动解套了?
不是。
受限于产品更新换代,二手房落地打折等原因,同等品质的隔壁新房3.6W,你的二手只能卖到3.5W,这是一个合理的情况。如果你的房子4年后想保本出售,周边在售新房的价格至少要在3.7万,你的二手房3.6万才有卖出去的可能。
买新不买旧,亘古不变。
写在最后:
一定要敬畏市场!
敬畏让你更理智,翻倍行情早已远去,世易时移。
深知房产的价值对于一个家庭的重要性,就因为如此重要,我们更需要冷静去看待,去计算。在买入不动产时候,要考虑预计的持有周期,现金流稳定性,找到适合自己的不动产。
改善性住宅相对来说,居住体验的升值大于账面财富升值。
房子是用来住的,至少这套房能帮助改善你的生活。
全文结束。