1、金融消费者基于利益考量选择提前还贷，是当前经济环境下的正常市场行为。
2、降低存量房贷利率能否直接抑制“提前还贷潮”，尚存在不确定性。
3、简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性。
4、直接对存量房贷利率调整也可能带来新的风险；不能采取“一刀切”要求商业银行对存量房贷利率打折。
一方面加快处理提前还贷审批业务，50万房贷20年利息一共是多少，另一方面虽表明降低存量房贷利率虽可以刺激消费，但可能带来新风险，不能一刀切！
LPR连续6个月未动 应城施策是主要调控手段
据贝壳研究院统计，截至1月31日，其监测的全国103个城市里，首套房贷利率低于4.1%的城市已有接近三分之一，部分城市房贷利率已低至3.7%。
中信证券人士认为，由于银行净息差已处在历史低位，同时因购房时间、低点不同，存量房贷利率差异较大。因此，存量房贷利率调降阻力不小。
利率打折“泡汤”
利率为3.575%等额本息每月还款=2919.11元；等额本金首月还款=3572.92元，末月还款=2089.54元。4、二套房，商业贷款，利率为5.39%等额本息每月还款=3408.45元；等额本金首月还款=4329.17元，末月还款=2092.
房企开始涨价了？
但也有一些项目，房贷利率会有一定折扣，比如：中海云锦项目，85折贷款利率。
公积金方面，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
西安商贷和公积金利率暂时均未有明显变化，据悉，银行现在房贷额度充足，放款速度较快，最快1周时间即可。
若贷款本金：50万，期限：20年，按照人行5年期以上贷款基准年利率：4.90%（不变的情况下）采用等额本息还款法，月供：3272.22；还款总额：785332.86；利息总额：285332.86；采用等额本金还款法，月供是逐笔递减，第一期。
我们前面说过，应城施策是目前的主要调控手段，聚焦西安楼市近期的情况来看：
房价端，来自国家统计局西安调查队的数据显示，2022年，西安房地产市场总体运行平稳，住宅销售市场成交量下降，销售价格上涨。随着疫情防控形势改善，宏观经济形势转好，房地产市场信心逐渐恢复，2023年西安房地产市场价格将稳步回升。
一年至三年（三年至五年（含五年）年利率为35%.75%，5年以上年利率为4.90%。20- 年贷款利率4.90%，20年期贷款50万元每月还款3272.22元。银行贷款申请流程：1、贷款申请：借款人向贷款银行申请贷款；2、信用等级评价。
市场端，近期无论是新房还是二手房市场，回暖均比较明显，新房方面，多个项目开始在朋友圈发布成交、到访海报，高新某项目置业顾问晒出到访成绩单，项目单日到访客户已超200组；朋友圈“西安每三分钟成交两套房”的消息已经刷屏。
从美城机构发布的数据来看，刚刚过去的2月份，西安住宅成交已经出现大幅度增加，且价格出现回调。
图源：美城机构
二手房方面，2月全市二手房成交量爆增，为1月份的1.5倍，看房客户明显增多。
图源：美城机构
西安市场人气回升，楼市行情大回暖，且购房成本已经降至近十年低点，目前来看，西安房贷利率下调必要性不强。
结语：近期，西安备案、登记房源明显增多，买房返个税、公积金互认互贷政策已经执行；官方也明确表态：西安将适时出台房地产市场调控政策，对购买首套、二套住房大力支持，政策松绑还有空间，买房路上，每个购房者情况不同，切勿盲目跟风。
