保利地产：同为央企，保利是如何做到规模第一？
保利房地产股份有限公司是保利集团旗下控股的大型国有房地产上市公司，成立于1992年，经过十年扎实发展，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，连续实现跨越式发展，并于2006年在上海证券交易所上市（600048.SH）。
自上市以来，06年到16年，销售额从84亿元增长到2101亿元，年化复合增长率达到37.98%。公司不仅在销售上不断攀升，而且公司的利润不受影响，仍高于行业平均水平。与中海、华润等国有企业相比，公司在销售规模上已经赶超上百亿甚至千亿。
保利悦公馆缺点，截止到2017年10月，公司实现销售额2378.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1701.67万平方米，同比增长29.95%。与其他国有企业中海地产以及华润置地进行对比，保利地产在销售规模上增长稳健，并未拖累企业的净利润，主要原因如下：
截止到2017年10月，公司实现销售额2378.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1701.67万平方米，同比增长29.95%。与其他国有企业中海地产以及华润置地进行对比，保利地产在销售规模上增长稳健，并未拖累企业的净利润，主要原因如下：
常德保利地产口碑不错。保利是国企，房屋的建筑质量一般没有问题，保利开发的房屋一般有自己的物业公司管理，物业公司是国家一级企业，管理的好坏是仁者见仁智者见智，大体上可以的。保利房子是成熟社区，环境优雅，美观大方，生。
一、利润上：低成本强管控，利润空间有保障
1.1央企优势明显，融资成本低
低成本、长周期的资金，为公司的地产业务持续健康发展提供良好的支撑。保利出身军旅，背景雄厚，企业能以较低的成本获得巨额资金，融资方面优势明显。同其他国企以及同等规模的房企相比，公司的融资成本保持在较低位置，2012至2016年，保利地产的平均融资成本仅为1.86%，远低于行业平均水平。
与此同时，公司准确把握融资节奏，抓住股票和债券市场的窗口期，优化资本结构。2016年通过公司债、中期票据等方式，成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行，其中公司债发行的最低利率已降至2.95%，创下同期房企债券融资新低，在央企中具有明显优势。
1.2 成本管控能力显著，盈利能力提升
企业不仅在融资上以低成本获得巨额资金，在成本管控能力上也表现不凡，公司的管理费用率以及销售费用率明显低于行业平均水平，有力拓展了公司的利润空间。
（1）三级管控模式，管理费用率领先
2012至2017年上半年，保利的管理费用率维持在1.71%左右，略低于同为央企的中海地产（管理费用率1.75%），显著低于华润置地（管理费用率3.21%）以及融创中国（管理费用率3.18%）。这主要是由于公司采用"总部-大区-平台公司"的三级管控模式，总部主要负责战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，平台公司具体负责业务执行。
基于公司规模不断扩张，通过三级管控，可以强化管理的针对性和时效性，提升管控效能和开发效率。借助新的体系，在部分重点城市，公司的市场份额进一步提升。2016年，公司在武汉、南京、郑州等城市成为新的百亿城市，现有的5个50亿级别的城市提升至10个。
（2）营销模式成熟，销售费用率低于行业平均
2012年至2017年上半年，公司的销售费用率在2.32%左右，与中海地产（销售费用率1.53%）相比，销售费用率相对较高，但整体仍保持在行业较低的水平。
由于保利在产品体系上主要是以刚需产品为主，在营销上也是具有较为成熟的营销布阵。前期进行企业的文化植入，特别是首入的城市，为了让当地居民了解企业的实力及文化，通常会举办展会、比赛等活动；中期进行品牌分享，通过老带新去参观各大主题泛会所，将产品渗透给新客户；后期实施地毯式拓客。
1、 保利的房子质量还是可以的。保利地产是我国大型国有房地产企业，一直以来宣称品质是自家的优势。因为是央企，公司经常也可拿到核心区域的项目，其产品地位多为中偏高端为主，保利地产的实力是毋庸置疑，其产品质量相对有保。
与此同时，企业通过自建团队保证可以不追求高去化率，有效平衡去化率和利润。随着自媒体的异军突起，企业也擅长通过低成本传播品牌。多项营销事件曾刷屏地产圈，不仅通过创意博得头条，而且是零成本运作。
1.3拿地方式多元化，地价房价比优势明显
保利房子质量挺好的。相信朋友们都知道，保利地产是国内大型国有房地产企业，一直宣称品质是自己的优势。另外，公司作为央企，往往能拿到核心区域的项目，产品地位多为高端，所以保利地产的实力毋庸置疑，产品质量相对有保障。保利。
注:A年地价房价比=A-1年土地楼面价/A年合同销售均价。
二、规模上：多拿地广布局，销售规模领先
保利地产开发的房子质量还是不错的，口碑不好这个没办法，不管什么企业都有人说好话，也有人说坏话，总体来说保利地产的房子还是挺好的。公司秉承“务实、创新、规范的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念。
在规模的角逐中，房企土地储备发挥着关键作用。企业若想得到发展的更好，必先筑好基石，在市场竞争激烈的情况下，扩大土储是房企规模化竞争的核心。
2.1 积极扩充土地，投资力度不断加大
2016年至2017年上半年，在国资委的大力支持下，保利和中航的地产业务实现整合，出资20.3亿元完成了对中航地产9个项目的收购，增加土地储备331万平米，可售面积215万平米。
保利地产坚持以一二线城市为主，积极推进城市群深耕战略。2017年前三季度，保利地产新拓展项目133个，新增容积率面积2962万平方米，总获取成本1559亿元，其中一二线城市拓展金额占比78.9%，位于行业前列。
2.2 城市群战略，受政策调控影响较小
2016年，部分城市陆续出台的限售限价以及去库存等政策影响，不同区域的城市也呈现不同景象。随着房地产市场调控的深入，房企的区域布局对业绩的影响越来越大。企业若想加快发展，顺应市场进行区域布局也显得尤为重要。
从各房企2016年的新增土地储备的数据可以看出，三家央企主要布局仍是一二线核心城市，其中华润置地、中海地产在一二线城市的新增土地占比较高，分别达到80.33%、95.08%。
保利坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。公司在三四线城市的新增土地储备仍占据较高比例，2016年达到40.07%。受部分一二线城市限购限贷以及"三四线去库存"等双重政策的诉求，公司在土地上的均衡布局可抵御政策的调控产生的影响，与此同时，三四线楼市的繁荣也为公司规模的增长奠定了良好的基础。
图表：2016年各房企新增土地储备分布情况（单位：万平方米）
截止到2017年10月，保利在粤港澳大湾区的未开发资源超过1600万平方米，土地资源丰厚。随着大湾区的产业集群的优势扩张，土地储备的增值空间很大，未来公司将显著受益粤港澳大湾区发展机遇。
企业回沙盘模型首选华艺启航。北京华艺启航成立于2002年，拥有十余年沙盘模型制作经验，公司占地约2000平米，拥有一支专业的智能沙盘制作团队。主要制作范围：智慧城市沙盘、智慧交通沙盘、智慧农业沙盘、智慧物流沙盘、智慧旅游沙盘、智慧工业沙盘。
三、规模时代，谁主沉浮？
三家企业均是国资背景，保利实现规模与利润的均衡发展主要来自两个方面：第一利润上，保利地产在融资上具有明显优势，与此同时，成立房地产基金为公司项目开发提供资金支持。此外，三级管控以及成熟的营销模式铸就了公司较低的三费水平，拓展了公司的利润空间。第二在规模上，公司积极推进城市群深耕战略，投资土地力度较大，土地储备布局均衡，房地产政策调控对其影响较小。与此同时，受热点城市调控政策趋严的排出效应以及去库存等政策红利，公司在三四线城市的布局也迎来机遇，助力公司规模实现稳定增长。
虽然保利在央企中规模依然位于前列，但是与民营企业相比，其缺乏在把骨干员工与企业利益关联起来的激励机制；决策流程繁琐以及在待遇方面相对较低，规模增速较慢。根据亿翰智库发布的《2017年1-10月中国典型房企销售金额TOP200，保利已从TOP4下滑至TOP5，而融创连续在9月、10月单月突破400亿规模，强势挺进TOP4，在销售规模上，保利等国资企业与恒大、碧桂园等民营企业的销售额逐渐拉大。
注：按照企业公布数据，未公布的企业采用亿翰智库2017年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200数据
在行业集中度不断提升，房企间的规模竞争日益加剧的背景下，保利也在管理经营风格上更加市场化，2016年中报显示，公司会积极探索跟投机制等创新激励方式，此外公司也在酝酿人才相关的"百帅计划"，加强公司未来重点城市的布局以及规模的扩张。行业进入规模化聚焦阶段，国企与民营逐鹿规模，各显优势，未来保利发展如何？值得期待！
