今年以来,楼市利好政策不断放出,西安的房贷利率经过了三连降,目前已经达到了4.1%,接力贷也重出江湖......
从全国市场来看,各个地方也都不遗余力想要给楼市“松绑”,比如今年已经有将近50个城市调整了“认贷又认房”的政策,三种情况不算二套房,其中不乏南京、太原、郑州这样的新一线城市。,
更有甚者,网络传言存量房利率将从高层5.8%降到4.1%!更是让人目瞪口呆,现在刺激楼市已经到达如此地步了吗?
至于西安,小团从置业顾问和银行个贷经理得到最新消息:西安二套房的首付和利率降了!
第二套房贷款首付不低于四成。根据央行、住建部、银监会三部委发布的通知规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付
确定!已有银行执行
二套房首付利率按首套计算
小团咨询了多个置业顾问,从反馈的信息来看,目前西安已经有银行开始执行结清首套贷款之后,再次购买按照首套房来计算。
也就是说,即使在西安限购区域内有房,只要还清第一套房子的贷款,首付和利率也可以按照首套房来计算。
小团也问了一些银行个贷经理,其中工商银行表示确有其事,华夏银行均目前尚没有政策。可见目前并没有普遍执行。
华夏银行
工商银行
此前,西安对于商品房实行的是“认贷又认房”的政策,如果买房人名下有房或者是有房贷未结清,就会被认定为二套房及以上,首付就根据要已有住房和将要购买住房的面积进行认定:
1、自有住房<90平米,二套住房<144平米,最低40%
2、自有住房<90平米,二套住房>144平米,最低50%
3、90平米>自有住房≤144平米,二套住房<144平米,最低50%
4、90平米>自有住房≤144平米,二套住房>144平米,最低60%
5、自有住房>144平米,二套住房<144平米,最低60%
6、自有住房>144平米,二套住房>144平米,最低70%
购买二套房受到政策的限制,通常情况下,购买二套房的首付比例不能低于40%,限购城市跟高一些,比如说在北京贷款购买二套房,二套房首付款比例应不低于70%。买房如果首付不够的时候是可以使用公积金的,如果大家公积金账户里。
如果购房者有商业贷款未结清,再次使用商贷,首付比例不低于60%;如果已经结清,则是“40%首付,二套利率”执行。三套以上停贷。
我们简单的算一笔帐:如果你名下有一套房子正在还贷,想要置换一套130平的大三居改善居住环境,看准了某均价18000元/平的改善楼盘,总价需要234万。
如果按照以前认房又认贷的政策,有房贷未结清,最低首付60%,就是140.4万;按照40%首付计算,就是93.6万;但如果按照最新的政策,那么首付将会降至70.2万。
全国近50城
执行“认贷不认房”
西安并不是第一只吃螃蟹的人。今年3月1日,郑州明确指出,拥有一套住房并已结清,为改善居住条件再次申请贷款购房,按照首套房贷款政策。是全国首个调整“认贷认房”政策的城市。
郑州之后,贵阳、南京、太原、兰州、银川、镇江、连云港、湘潭、邢台等将近50个城市跟进该政策。
二套房是指我们名下购买的第二套房,购买二套房首付比例不能低于50%,所以假如要购买价值100万元的房子,那么首付就要50万元。如果个人首次购买90m²及以下普通住房,只需上缴1%契税,要是父母名下有房,以未成年子女。
邢台:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买新建商品住房,银行业金融机构执行首套房贷政策。
陕西目前宝鸡跟进了该政策。此外,今年年中,西安有银行已经执行“在西安限购区域无房,但在非限购区有房贷未结清的情况,属于首套购房”的贷款政策。
存量房贷利率将下调至4.1%?
第二套房首付比例不低于总房价的60%,同时贷款利率不低于基本标准利率的1.1倍。第二套房的首付比例一般要比首套房高些,第二套房指的是以借款人家庭为单位,包括借款人、配偶和未成年子女,其家庭人均住房面积高于当地的。
西安的银行表示…
首付和利率的变化,最能挑动购房者敏感的神经。今年以来,西安的房贷利率首套从5.8%已经降到了4.1%,很多之前高位站岗的购房者心理失衡,不断在咨询存量房利率是否有可能降低。
9月西安各大银行最新房贷利率
存量房利率即将降低的消息也是传得沸沸扬扬。据微博爆料,针对前期房贷利率是5.8%甚至更高的,一律执行最新贷款利率!传的有鼻子有眼儿。
图源网络
这也不是没有先例,2008年的时候就有银行执行“存量房贷七折”。当时工商银行规定了:
对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款,如借款人在近2年内没有连续2期(含)以上违约记录、在工行其他贷款无不良记录,可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。
所以也不怪大家心情激荡,前有珠玉,现在抄一抄作业、照搬执行也不是不可能…
大家只能再等等看了!
不过小团推测,如此简单粗暴的降低利率基本不太可能,2008年的时候我们还是执行的固定利率,现在是LPR+基点的浮动利率,而且加点的部分是由各个银行自己制定的,签订贷款合同,很难通过“一刀切”的办法降低到某一个固定的利率。
2.还有一种情况是首付比例为70%,如果一套房子售价是100万首付款是100万*70%=70万。利率不能低于基准利率的1.3倍,利率就是8.52%,贷款金额为100万并在20年内还清,每月应还款金额为8690.9元,利息总和就是
话说回来,高位利率站岗的购房者目前可以采用什么办法降低利率呢?
2、提前还贷,这是目前唯一有效可行的办法,不过就是性价比不高。今年上半年出现了还贷潮,很多银行会设置一些“门槛”:线下拍号、收取还款违约金等。在如今的形势下,手头留一些现金会稳妥一些。
3、转经营贷,这是完全被禁止的行为,而且风险很大,不建议。
4、转按揭,就是先结清贷款,然后重新走一边流程,按照当下的利率重新贷款,这是合法的,有其他城市的银行可以执行,但目前西安不可以。
不过,市场总是变幻莫测,谁也无法预料后期会如何发展,正如前面留言板里官方回复的那样,希望在“坚持房住不炒”“因城施策”“一城一策”的前提下,购房者的刚性和改善性住房需求都可以得到满足。
期待西安的“一城一策”!