很多朋友都知道,25w贷20年月供,房贷的月供有两种计算方式,但是就是不知道怎么计算,作为一个专业的地产人士,这个知识怎么能不掌握呢?
今天小甲就和大家分享一下,怎么计算月供,如何自己制作月供系数表,从而方便计算月供。
一:等额本息
还有70%。如果原来是25万,那就是还有 25*70%=17.5万,再加利息。如果你是采用等额本息还款,则20年的房贷款还了6年,就是还了6/20=30%,还有70%。如果原来是25万,那就是还有 25*70%=17.5万,再加利息。
等额本息就是每月还款本息相同,即每个月还银行的月供都是一样的意思,把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜,但是其实银行也要赚钱也挺奸商的,因为他们借钱给我们,用的竟然是复利模式而且是按月复利!(腹黑一句,为什么群众存款利息低得可怜,还不搞复利呢?),好在银行让你还的月供也是给你复利计息的,让人稍稍安慰,所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传,我们先说等额本息的月供计算公式,就是下面这个
其中
y:表示月供,是月字的首个拼音字母;
若贷款本金:25万,期限:20年,按照人行5年期以上贷款基准年利率:4.90%(不变的情况下)采用等额本息还款法,月供:1636.11。贷款还款金额需要根据贷款本金、贷款利率、贷款期限、还款方式来计算,根据您提供的信息无法直接。
P:表示本金,假如你贷款100万,30年,P就是1 000 000;
i:表示月息,假如你商业贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;
n:表示月供的期数,假如你贷款30年,一年12个月,月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的,这当中要用到一个公式,等比数列求和公式(我附到后面再说)。
我们假设S表示本金利息和(即本息),P表示本金,y代表按揭者每月要偿还的等额月供。
那么根据复利公式,银行要获得的本息为
S=P×(1+i)n
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月y×(1+i)n-1
若贷款本金:25万,期限:20年,按照人行5年期以上贷款基准年利率:4.90%(不变的情况下)采用等额本息还款法,月供:1636.11。贷款还款金额需要根据贷款本金、贷款利率、贷款期限、还款方式来计算,根据您提供的信息无法直接。
第2个月y×(1+i)n-2
第3个月y×(1+i)n-3
第4个月y×(1+i)n-4
…
第n个月y×(1+i)0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n-2 + y×(1+i)n-3 +…+ y×(1+i)2 + y×(1+i)+ y
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息 S= P×(1+i)n
因此,就容易得到(月供计算中最难计算的)等额本息的月供计算公式:
等额本金的意思是每月还款的本金相同,月供的组成分为两部分,每月所还的本金相同,再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为y(每月递减),每月所还本金为p=P÷n,其中P为本金,n为月供期数。
第1个月,本金p,需偿还利息P×i,其中i为月利率,月供为p+P×i;
第2个月,本金p,需偿还利息(P-p)×i,月供为p+(P-p)×i;
第3个月,本金p,需偿还利息(P-2p)×i,月供为p+(P-2p)×i;
……
第n个月,本金p,需偿还利息[P-(n-1)p]×i=p×i,月供为p+p×i;
3:月供系数表的制作
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出,这里我们就不一一计算了,感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表,大家可以直接使用。
例1:
贷款20万,20年期限,还款金额会根据还款方式的不同而不一样,通常有等额本息还款和等额本金还款两种方式,具体如下:若是按照最新的利率5.90%计算,每月还款金额如下:1、等额本息:贷款总额 250,000.00 元,还款月数 24。
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09,这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供,贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么,P=1000000,i=4.9%×1.1÷12,n=30×12=360。
经计算,最终月供 y=5609.07元。所以说,上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2:
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。
他的月供就是:
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的,差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
1、使用等额本息还款(计算公式为:贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]),可得每月月供1,705.63元;2、使用等额本金还款(还款公式为:本金/还款月数+(本金-累计已还本金。
第1个月的月供:7269.44;
第2个月的月供:7256.96;
第3个月的月供:7244.48;
……
余此类推,依次递减 12.48 元。
4:等额本金和等额本息的优劣
5:要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益,比较房贷、投资两者的收益率高就行了!