要判别一个房子的价值和增值潜力，我们要从五个方面去考察：户型，小区，区域/配套，开发商和物业等综合去考察。今天我们就来说说第一个方面，户型。
户型（朝向，面积大小，功能设计，分区及活动流线，拓展性……）
1）户型朝向。
关于户型朝向有两个问题要跟大家分享，第一个是怎么确定房屋的朝向？
关于朝向，我有一个非常实用的原则：户型朝向不是以门的朝向来定，户型朝向一定是以最大采光面来定的。就是说你家最大的采光通风面是在东面则朝向就是向东，如果你采光中线在南面的话朝向就是向南。尤其是我们现在住的高层里面，这个朝向问题经常引起迷糊，尤其是一些水平不够却强装神秘的风水先生更是会把你搞乱。
举个例子来说，你可能会发现你家的门在北边，一开门就面临着后面是楼梯过道和电梯井，而你家客厅和大阳台都在南面，你说你家是朝北还是朝南呢？
关于户型朝向二个问题是什么朝向的房屋更好。
这个问题大家肯定都很清楚，坐北朝南或者坐西北朝东南的相对是最好的。
一般来说，现在普通客厅的房间都是正常的3-4米，当然这也要看住宅面积的总体设计。建议结合自己的需求进行合理的布局，比如有的喜欢大卧室，客厅的面积就应该相应的缩小，反之也是一样的道理，最重要的是要看自己的喜好。一。
补充一句，从风水上来说，在目前下元八运的时期（2004-2023年）不宜选东西朝向的，选购这两个朝向的房屋呀，风水上来说比较容易陷入损丁损财的境地，当然八字对金木五行非常渴求的另说。
2）面积/关键尺度。
130平米或者以上的面积，建议有25—30平米就可以了。客厅多大合适要根据自己住房面积决定的，如果有条件的，可以安排30—40平米为客厅，如果是90—100平米的面积，可以安排50—60平米为客厅。现在主流的客厅实际都在20平米以上。
客厅开间：不低于3.9米，4米2开间客厅效果图，3.9米是基本的舒适尺度，小于3.9米很可能感觉沙发离电视过近，引起不适。
厨房面积：不低于6㎡，如果厨房能有地方给安置双开门冰箱是上选。
卧室：主卧（不含衣帽间、化妆间、卫生间面积）最好能保证有3.4m*3m以上的尺度，否则可能出现摆了一张1.8米的床就摆不下两个床头柜+衣柜的情况，或者床尾过道过于狭窄的情况。
3）功能设计
住宅的基本功能大概就是聚合交流（客厅）、餐饮饮食（厨房餐厅）、就寝休息（卧室）、洗浴晾晒等基本功能，再升级就是加上学习空间（书房）、会友空间（茶室）、娱乐健身空间（健身室，影音室、麻将室）等。
升级功能那些这里不多说，富人各有所好。
第一，厨房和卫生间紧邻（比如厨房隔壁就是卫生间）。
厨房和卫生间紧邻（比如厨房隔壁就是卫生间）最好不要，这个其实很好理解，厨房是做从嘴里进入的美食，是香气扑鼻的东西，卫生间的功能基本相反，确实不合适太近，从风水上说也是水火不容。
第二，卫生间不能设置在房屋中间，卫生间门对着餐厅，主卧所带卫生间的门直冲床。
道理也很简单，卫生间是秽气生发地，卫生间门直对的地方是秽气必经且首冲的地方。
第三，生活阳台用作洗衣晾晒。
不管置业顾问如何说生活阳台晾衣服的好，不要信。
第四，洗衣机设置在生活阳台或者厨房或者卫生间，造成洗衣与晾晒分离。
洗衣机应该在大阳台上并跟晾衣服地方在一起，不要相信把洗衣机设置在生活阳台或者厨房或者卫生间是巧妙设计的鬼话，真住进去就知道多难受了。
第五、冰箱不能放在厨房。
4）分区及活动流线
客厅的最低“适用”尺寸宜为开间3.9m，进深4.5m。但是这种尺寸的客厅，只能满足29英寸或32英寸电视的观看距离要求，尺寸再大就不行了。客厅的舒适尺寸要求开间4.5m， 进深5.1m，这种尺寸大致能满足42英寸以下(不含
所谓分区啊，主要就是动静分区，也就是客厅餐厅这些属于聚众交流的地方，那叫动区；然后书房卧室等要安静独立的地方呢，就叫静区。这两个地方最好是不要穿插交错，不要动中有静，静中含动。
5）拓展性
就一般住宅而言，开间超过4米客厅是居住最适的距离，开间越大意味着采光通风效果越佳，居住舒适度越好。但是因为钱包太瘦，如果我们买到了开间小于4米，甚至只有3米左右的客厅，应该如何挑选客厅家具才能让空间显得宽敞又明亮呢？
所谓拓展性就是有一个可以变功能的灵活灵动空间。比如说刚结婚，当你只需要两间房的时候，你可以把跟主卧紧邻的灵动空间改为书房并到主卧去，那你的主卧就变得比较大且多功能套房了是吧？但当你有孩子的时候，那你又可以把书房改为婴儿房，形成主卧-婴儿房的套房，等你儿子长大了需要独立房间时，那你把这种书房又独立出来变成儿童房，两房变三房，这叫拓展性。如果有这种拓展性的户型，可作为优先选择对象。
需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。
独家优惠、特价房源、连线直播……百团大战，有你成团！
